Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zarządca czy administrator?
Czy wiesz kto zajmuje się Twoją wspólnotą mieszkaniową?
Mieszkańcy każdej wspólnoty mieszkaniowej potrzebują organu, który będzie ich reprezentował na zewnątrz w kontaktach z firmami czy instytucjami, a także zajmował się bieżącymi sprawami dotyczącymi ich nieruchomości. Często słyszymy pojęcia Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarządca Wspólnoty czy Administrator wspólnoty mieszkaniowej, które są używane zamiennie, ale nie są synonimami, co może powodować pewne niejasności odnośnie kompetencji i zakresu obowiązków.
Zatem, kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej?
Zarząd właścicielski
Zarząd właścicielski to zarząd wyłoniony spośród właścicieli, osób fizycznych, które nie są profesjonalistami. Zadaniem zarządu właścicielskiego jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz i reprezentowanie w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 20 ust. 1 Ustawy o własności lokali).
Zarząd właścicielski składa się zazwyczaj z 3-5 osób, powoływanych na mocy uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali, co do zasady większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zarząd samodzielnie podejmuje decyzje i działania w ramach zwykłego zarządu, takie jak np. konserwacja, dbanie o czystość, bezpieczeństwo budynku, przeglądy itp. Do podejmowania decyzji przekraczających czynności zwykłego zarządu (których listę znajdziemy w wyżej wymienionej ustawie), Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej potrzebuje zgody właścicieli w formie uchwały.
Członkowie zarządu właścicielskiego ponoszą odpowiedzialność organizacyjną, cywilną i karną. Dlatego też ważne jest, by członkowie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej posiadali ubezpieczenie OC, które ma na celu ochronę zarządu przed ewentualnymi roszczeniami finansowymi wynikającymi z błędów lub zaniedbań w zarządzaniu wspólnotą.
Administrator
Często bywa tak, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej to grupa osób, które zgadzają się przyjąć na siebie obowiązek podpisywania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej umów na prowadzenie rachunku bankowego wspólnoty, sprzątanie, dostawy mediów, prace remontowe dotyczące części wspólnych nieruchomości itp., ale nie są w stanie lub nie chcą samodzielnie nadzorować prowadzenia tych wszystkich działań. W takich przypadkach Wspólnota Mieszkaniowa najczęściej decyduje się na zatrudnienie Administratora (popularnie zwanego zarządcą wspólnoty mieszkaniowej).
Zadania Administratora wspólnoty mieszkaniowej
Prawa i obowiązki Administratora precyzuje umowa zawarta z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej. Zazwyczaj w zakres obowiązków administratora wchodzą:
- obsługa finansowo-księgowa, czyli kontrolowanie i rozliczanie opłat za lokale, rozliczanie usług, opłacanie mediów za części wspólne
- nadzór techniczny nad budynkiem, czyli kontrolowanie stanu części wspólnych nieruchomości, usuwanie usterek, terminowe zlecanie przeglądów instalacji, prowadzenie dokumentacji technicznej
- obsługa administracyjno-prawna, czyli opracowanie planów zarządzania i rozwoju nieruchomości, opracowywanie regulaminów czy statutów, wzorów uchwał, itp.
- współpraca z zarządem – wspieranie zarządu wspólnoty mieszkaniowej w jego obowiązkach
- obsługa mieszkańców – udzielanie informacji, rozwiązywanie problemów, przyjmowanie zgłoszeń dotyczących nieruchomości
- przygotowywanie i przeprowadzanie zebrań wspólnoty, przygotowywanie raportów rocznych i planów gospodarczych, i wiele innych
Pamiętajmy, że podstawą działań Administratora jest umowa zawarta z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej i to od niej zależy czego mieszkańcy mogą wymagać od Administratora i z czego go rozliczać.
Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej – zarząd powierzony
Ustawa o własności lokali przewiduje też, że właściciele lokali mogą powierzyć osobie fizycznej lub prawnej określone czynności związane z nieruchomością wspólną (art. 18 u.w.l). Powierzenie zarządu odbywa się w formie aktu notarialnego.
Zasadniczo obowiązki Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej to suma obowiązków Administratora i Zarządu Wspólnoty. Zarządca dba o utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym, prowadzi wszystkie rozliczenia finansowe, reprezentuje wspólnotę w kontaktach z firmami zewnętrznymi, przygotowuje zebrania roczne, plany gospodarcze i nadzoruje remonty. W przypadku zarządu powierzonego
Zarządca podpisuje wszystkie umowy z firmami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty i to on może być pociągnięty do odpowiedzialności za działania na szkodę Wspólnoty Mieszkaniowej.
PODSUMOWANIE
Aby wspólnota mieszkaniowa funkcjonowała poprawnie, aby korzystanie z części wspólnych nieruchomości było bezpieczne, aby nieruchomość nie traciła na wartości, a mieszkańcy spali spokojnie potrzebny jest kompetentny zarządca lub administrator, współpracujący z zarządem wspólnoty.
Firma Domstar świadczy usługi zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi oraz administrowania wspólnotami mieszkaniowymi na terenie Wrocławia i okolic. Mamy 7-letnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami. Oszczędzamy Twój czas i pieniądze.
Szukasz zarządcy dla swojej wspólnoty mieszkaniowej?
Skontaktuj się z nami, byśmy mogli przedstawić ofertę dopasowaną do potrzeb.
